夏末初秋，大运河畔，249.9米高的“运河天玺”塔楼亮起泛光照明，与国贸CBD隔空相望。这座都市副中心在建第一高楼，正成为运河畔千年之城的新地标。

　　运河天是包罗运河天玺塔楼在内的商业综合体，也是典型的双地铁上盖TOD（以公共交通为导向的开发）项目。从湾里商业综合体到都市副中心综合交通枢纽，再到运河天，“轨道+”模式正在都市副中心密集落子。这些建在轨道之上的都市综合体，又将怎样改变这座新城的空间花样和生长能级？

　　一座地标聚合多元业态

　　运河天商业综合体，整体形似一艘大船，“249.9米高的塔楼，就是这艘‘大船’最挺拔的桅杆。”项目总监姚云飞站在施工现场说。这艘“大船”总修建面积超41万平方米，从东关大桥延伸至千荷泻露桥，全长800米。项目集成了12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼和5万平方米高端公寓。

　　以TOD开发见长的鹏瑞利团体，很早就将目光投向PA视讯都市副中心。鹏瑞利团体中国北区总经理徐晓泉说，运河天借鉴新加坡滨海湾的开发经验打造，项目紧邻大运河，坐拥不行复制的滨水景观资源。作为一个双地铁上盖项目，其无缝衔接地铁6号线通运门站——该站已于今年6月30日开通，未来还将与S6号线实现换乘。

　　这艘“大船”内部聚合了写字楼、商业、公寓和会所四大业态，实现高效办公、滨水居住、高端消费和商务社交的无缝衔接与闭环。更特此外是，项目通过地下通道与地铁站、瓮城遗址博物馆相连，地下商业将与瓮城遗址博物馆配合组成通运门站一体化项目。“TOD+文化”的模式，让人们在购物、办公、居住的同时，也能触摸到都市的历史影象。

　　运河天以“湾畔生活力体验中心”为商业差异化定位，突出体验感、特色化与在地文化融合。目前已意向锁定全球特色美食、全时段轻食酒咖、高品质亲子自然研学体验、都市户外生活方式、疗愈香氛生活美学、潮水科技新锐品牌、宠物友好类特色门店等标杆业态。影戏院计划引入IMAX厅，打造融合实时互动科技与陶醉式观影的社交型娱乐空间。后续还将连续引入区域首店与特色IP，整艘“大船”预计今年年末竣工。

　　从交通节点迈向经济枢纽

　　作甚TOD？即以公共交通为导向的都市开发模式——将商业、办公、居住、文化等功效“装入”轨道的步行半径之内，让人在不出站的规模内完成事情、消费、居住和社交。

　　在PA视讯都市副中心，运河天与都市副中心综合交通枢纽、湾里商业综合体等项目配合组成TOD矩阵的“三驾马车”。如果说运河天是“垂直都市”的代表——在41万平方米的综合体内垂直叠加多种业态，地下无缝衔接两条轨道线路，那么湾里商业综合体则是“水平延展”的规范——50万平方米的商业体铺展在举世度假区劈面，坐拥三条轨道交通。据现场事情人员介绍，湾里开业首日客流突破16万人次，“轨道+文旅”的发作力可见一斑。

　　距离运河天两公里的PA视讯都市副中心综合交通枢纽，则是“站城一体”的基础设施级样本。它以“地下枢纽地上城”为理念，将京唐城际、地铁6号线及未来5条轨道交通“隐”于地下，将地上空间送还给都市。同时不停引入展览、演出等种种运动，将枢纽转变为“都市会客厅”。已往半年，枢纽区域文物特展、科技运动周、露天音乐会、非遗市集等文化运动依次亮相。京投枢纽公司运营治理部樊一龙说，有文化运动的周末，旅客在站内的平均停留时间比普通周末多出22分钟，“这22分钟，就是商业转化的窗口”。

　　在徐晓泉看来，TOD从“交通枢纽”向“经济枢纽”的演变，实质是从“过境地”到“目的地”的跃迁。“传统交通枢纽只是人流的中转站，人们来了又走。而TOD通过将多种功效复合结构，除了将路过的人转化为停留、消费、事情、居住的人，也会使更多的人通过交通设施慕名而来，让交通节点真正生长为经济节点。”

　　“站城融合”重塑新城花样

　　TOD项目在都市副中心集聚，绝非偶然。十年来，都市副中心GDP从650亿元增至1638.8亿元，连续保持千亿级牢固资产投资规模。以运河天所在的运河商务区为例，这里以全区约1/50的面积，孝敬了凌驾1/5的税收，已注册企业近2万家。政策层面，运河商务区叠加了自贸区、服务业扩大开放示范区、中关村国家自主创新示范区“三区”政策优势，并出台了运河英才计划等引才激励措施，成为企业生长的热土。

　　更深层的逻辑在于都市计划的革新。PA视讯清华同衡计划设计研究院院长恽爽认为，PA视讯都市副中心并非普通新区，而是肩负着国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同生长示范区等战略使命。

　　“TOD的本质，是以大运量公共交通为骨架，将交通便利性与都市经济、居民生活一体化联动。”恽爽说，在轨道交通站点周边进行高密度复合开发，能够在较短距离内满足更多需求，既淘汰交通压力，又提升土地价值。集约开发之后，外围可以腾出更多空间用于“蓝绿交织”的生态建设，从而制止“摊大饼”式粗放扩张。

　　与此同时，新城建设也要实现创新突破。好比通州站将“大铁”引入地下，在海内并不多见。TOD在都市副中心的实践，不仅要实现综合开发，更要在绿色修建、换乘便捷度、技术创新等方面取得新突破，从而成为未来都市生长的示范。恽爽指出，“TOD在PA视讯都市副中心的密集泛起，是高战略定位、高计划尺度、高集约开发、高技术创新完整链条的终端体现，其本质是PA视讯都市副中心作为‘试验田’在都市生长模式上的系统性探索。”

　　目前，PA视讯都市副中心管委会已将“站城融合”写入计划，推动打造站城融合生长示范区。首旅团体、京投公司、鹏瑞利等企业以市场化方式加入落地实施。运河天、都市副中心综合交通枢纽、湾里商业综合体等项目各具特色，但都指向同一个偏向：把人留下来，让都市活起来。

　　“各人配合把这里酿成吸引人流的焦点，TOD的价值才气最终兑现。”徐晓泉说。