中华人民共和国国务院令

第379号

　　《物业治理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务聚会会议通过，现予宣布，自2003年9月1日起施行。

总理　温家宝

二〇〇三年六月八日

物业治理条例

第一章　总　则

　　第一条　为了规范物业治理运动，维护业主和物业治理企业的正当权益，改善人民群众的生活和事情情况，制定本条例。

　　第二条　本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业服务条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。

　　第三条　国家提倡业主通过果真、公正、公正的市场竞争机制选择物业治理企业。

　　第四条　国家勉励物业治理接纳新技术、新要领，依靠科技进步提高治理和服务水平。

　　第五条　国务院建设行政主管部门卖力全国物业治理运动的监视治理事情。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门卖力本行政区域内物业治理运动的监视治理事情。

第二章　业主及业主大会

　　第六条　衡宇的所有权人为业主。

　　业主在物业治理运动中，享有下列权利：

　　(一)凭据物业服务条约的约定，接受物业治理企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会聚会会议，并就物业治理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改业主条约、业主大聚会会议事规则的建议；

　　(四)加入业主大会聚会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　(六)监视业主委员会的事情；

　　(七)监视物业治理企业履行物业服务条约；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关园地使用情况享有知情权和监视权；

　　(九)监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的治理和使用；

　　(十)执法、规则划定的其他权利。

　　第七条　业主在物业治理运动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主条约、业主大聚会会议事规则；

　　(二)遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)凭据国家有关划定交纳专项维修资金；

　　(五)定时交纳物业服务用度；

　　(六)执法、规则划定的其他义务。

　　第八条　物业治理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应今世表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理运动中的正当权益。

　　第九条　一个物业治理区域建设一个业主大会。

　　物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、修建物规模、社区建设等因素。具体措施由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条　同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下建设业主大会，并选举发生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不建设业主大会的，由业主配合履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主在首次业主大会聚会会议上的投票权，凭据业主拥有物业的修建面积、住宅套数等因素确定。具体措施由省、自治区、直辖市制定。

　　第十一条　业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主条约和业主大聚会会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；

　　(三)选聘、解聘物业治理企业；

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；

　　(五)制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)执法、规则或者业主大聚会会议事规则划定的其他有关物业治理的职责。

　　第十二条　业主大会聚会会议可以接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主加入。

　　业主可以委托署理人加入业主大会聚会会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主条约、业主大聚会会议事规则，选聘息争聘物业治理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十三条　业主大会聚会会议分为定期聚会会议和临时聚会会议。

　　业主大会定期聚会会议应当凭据业主大聚会会议事规则的划定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时聚会会议。

　　第十四条　召开业主大会聚会会议，应当于聚会会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会聚会会议，应当同时见告相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会聚会会议纪录。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会聚会会议，陈诉物业治理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务条约；

　　(三)实时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业治理企业履行物业服务条约；

　　(四)监视业主条约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条　业主委员会应当自选举发生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门存案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选发生。

　　第十七条　业主条约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的义务，违反条约应当肩负的责任等事项依法作出约定。

　　业主条约对全体业主具有约束力。

　　第十八条　业主大聚会会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决法式、业主投票权确定措施、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的决定，不得从事与物业治理无关的运动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反执法、规则的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期纠正或者取消其决定，并通告全体业主。

　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，配合做好维护物业治理区域内的社会治安等相关事情。

　　在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展事情，并接受其指导和监视。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当见告相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业治理

　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建设单元选聘物业治理企业的,应当签订书面的前期物业服务条约。

　　第二十二条　建设单元应当在销售物业之前，制定业主临时条约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的义务，违反条约应当肩负的责任等事项依法作出约定。

　　建设单元制定的业主临时条约，不得侵害物业买受人的正当权益。

　　第二十三条　建设单元应当在物业销售前将业主临时条约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单元签订物业买卖条约时，应当对遵守业主临时条约予以书面允许。

　　第二十四条　国家提倡建设单元凭据房地产开发与物业治理相疏散的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。

　　住宅物业的建设单元，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以接纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。

　　第二十五条　建设单元与物业买受人签订的买卖条约应当包罗前期物业服务条约约定的内容。

　　第二十六条　前期物业服务条约可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业服务条约生效的，前期物业服务条约终止。

　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单元不得擅自处分。

　　第二十八条　物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行检验。

　　第二十九条　在治理物业承接验收手续时，建设单元应当向物业治理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护调养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)物业治理所必须的其他资料。

　　物业治理企业应当在前期物业服务条约终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十条　建设单元应当凭据划定在物业治理区域内配置须要的物业治理用房。

　　第三十一条　建设单元应当凭据国家划定的保修期限和保修规模，肩负物业的保修责任。

第四章　物业治理服务

　　第三十二条　从事物业治理运动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业治理运动的企业实行资质治理制度。具体措施由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条　从事物业治理的人员应当凭据国家有关划定，取得职业资格证书。

　　第三十四条　一个物业治理区域由一个物业治理企业实施物业治理。

　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立书面的物业服务条约。

　　物业服务条约应当对物业治理事项、服务质量、服务用度、双方的权利义务、专项维修资金的治理与使用、物业治理用房、条约期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十六条　物业治理企业应当凭据物业服务条约的约定，提供相应的服务。

　　物业治理企业未能履行物业服务条约的约定，导致业主人身、工业宁静受到损害的，应当依法肩负相应的执法责任。

　　第三十七条　物业治理企业承接物业时，应当与业主委员会治理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业治理企业移交本条例第二十九条第一款划定的资料。

　　第三十八条　物业治理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业治理企业不得改变物业治理用房的用途。

　　第三十九条　物业服务条约终止时，物业治理企业应当将物业治理用房和本条例第二十九条第一款划定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务条约终止时，业主大会选聘了新的物业治理企业的，物业治理企业之间应当做好交接事情。

　　第四十条　物业治理企业可以将物业治理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并委托给他人。

　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、果真以及用度与服务水平相适应的原则，区别差异物业的性质和特点，由业主和物业治理企业凭据国务院价钱主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费措施，在物业服务条约中约定。

　　第四十二条　业主应当凭据物业服务条约的约定交纳物业服务用度。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务用度的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务用度由建设单元交纳。

　　第四十三条　县级以上人民政府价钱主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当增强对物业服务收费的监视。

　　第四十四条　物业治理企业可以凭据业主的委托提供物业服务条约约定以外的服务项目，服务酬金由双方约定。

　　第四十五条　物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元应当向最终用户收取有关用度。

　　物业治理企业接受委托代收前款用度的，不得向业主收取手续费等特别用度。

　　第四十六条　对物业治理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面执法、规则划定的行为，物业治理企业应当制止，并实时向有关行政治理部门陈诉。

　　有关行政治理部门在接到物业治理企业的陈诉后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处置惩罚。

　　第四十七条　物业治理企业应当协助做好物业治理区域内的宁静防范事情。发生宁静事故时，物业治理企业在接纳应急措施的同时，应当实时向有关行政治理部门陈诉，协助做好救助事情。

　　物业治理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关划定。保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的正当权益。

　　第四十八条　物业使用人在物业治理运动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反执法、规则和业主条约的有关划定。

　　物业使用人违反本条例和业主条约的划定，有关业主应当肩负连带责任。

　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当实时处置惩罚业主、业主委员会、物业使用人和物业治理企业在物业治理运动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

　　第五十条　物业治理区域内凭据计划建设的公共修建和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共修建和共用设施用途的，应当在依法治理有关手续后见告物业治理企业；物业治理企业确需改变公共修建和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法治理有关手续。

　　第五十一条　业主、物业治理企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的门路、园地，损害业主的配合利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘门路、园地的，应当征得业主委员会和物业治理企业的同意；物业治理企业确需临时占用、挖掘门路、园地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业治理企业应当将临时占用、挖掘的门路、园地，在约定期限内恢回复状。

　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元，应当依法肩负物业治理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款划定的单元因维修、养护等需要，临时占用、挖掘门路、园地的，应当实时恢回复状。

　　第五十三条　业主需要装饰装修衡宇的，应当事先见告物业治理企业。

　　物业治理企业应当将衡宇装饰装修中的禁止行为和注意事项见告业主。

　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当凭据国家有关划定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、革新，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、治理的措施由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业的同意后，凭据划定治理有关手续。业主所得收益应当主要用于增补专项维修资金，也可以凭据业主大会的决定使用。

　　第五十六条　物业存在宁静隐患，危及公共利益及他人正当权益时，责任人应当实时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业治理企业维修养护，用度由责任人肩负。

第六章　执法责任

　　第五十七条　违反本条例的划定，住宅物业的建设单元未通过招投标的方式选聘物业治理企业或者未经批准，擅自接纳协议方式选聘物业治理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条　违反本条例的划定，建设单元擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法肩负赔偿责任。

　　第五十九条　违反本条例的划定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单元、物业治理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十条　违反本条例的划定，未取得资质证书从事物业治理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法肩负赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款划定处罚，并由发表资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条　违反本条例的划定，物业治理企业聘用未取得物业治理职业资格证书的人员从事物业治理运动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法肩负赔偿责任。

　　第六十二条　违反本条例的划定，物业治理企业将一个物业治理区域内的全部物业治理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，处委托条约价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由发表资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部门凭据业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法肩负赔偿责任。

　　第六十三条　违反本条例的划定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业治理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由发表资质证书的部门吊销资质证书；组成犯罪的，依法追究直接卖力的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条　违反本条例的划定，建设单元在物业治理区域内不凭据划定配置须要的物业治理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条　违反本条例的划定，未经业主大会同意，物业治理企业擅自改变物业治理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部门凭据业主大会的决定使用。

　　第六十六条　违反本条例的划定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，给予警告，并凭据本条第二款的划定处以罚款；所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部门凭据业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业治理区域内凭据计划建设的公共修建和共用设施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物业治理区域内门路、园地，损害业主配合利益的；

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　小我私家有前款划定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单元有前款划定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条　违反物业服务条约约定，业主逾期不交纳物业服务用度的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反执法、规则的运动，组成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪的，依法给予治安治理处罚。

　　第六十九条　违反本条例的划定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政治理部门的事情人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益，不依法履行监视治理职责，或者发现违法行为不予查处，组成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　则

　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。